Ev Alırken, Satarken, Kiraya Verirken Nelere Dikkat Etmeliyiz?

*Satın alacağınız dairenin beğendiğiniz daire ile aynı daire olup olmadığını tapudan ve belediyeden kontrol edin.*Henüz inşaat tamamlanmadıysa en azından kat irtifak tapusu alın.*İnşaat halinde bir daire alıyorsanız sadece kat irtifak tapusu almak yetmez. Daireyi satan kişiyle ayrıca sözleşme yapın. Sözleşmeyle dairenin ne zaman teslim edileceğini, kullanılacak malzemeyi, zamanında teslim edilmediğinde satıcının size ödeyeceği cezai şartı belirleyin. Ayrıca yapacağınız sözleşmeye kat irtifakının, kat mülkiyetine çevrilmesini şart olarak ekleyin.*Alacağınız daire inşaatı tamamlanmış bir daire ise, kat mülkiyeti olup olmadığına dikkat edin. Kat mülkiyeti varsa iskanı da var demektir.*Tapuda size sadece arsa hissesi devri yapıldıysa satın aldığınız yerin daire değil, sadece bir arsanın payı olduğunu bilin.*Üzerinde haciz, ipotek gibi şerhler bulunan bir gayrimenkulu , bu sorunlar çözülmeden almayın.*Dairenin, geçmiş yıllara ait vergi borcu olup olmadığını araştırın. Çünkü geçmiş yıllara ait borçlardan yeni daire sahibi de eski daire sahibi ile birlikte sorumludur.*Elektrik ve su borçlarının eski daire sahibi tarafından tamamen ödenip ödenmediğini kontrol edin. Ve yeni malik sıfatıyla elektrik ve su sözleşmelerini siz yapın.*Tapuya, tapu işlemleri için, alıcı ve satıcının nüfus cüzdanları, alıcının 2 adet satıcının 1 adet olmak üzere fotoğrafları, vergi kimlik numaraları ve satışı yapılacak dairenin deprem sigortası ile başvuruda bulunmak gerekir.*Satın aldığınız yer için belediyeye beyanname vermeyi unutmayın.*İçinde kiracısı olan bir daire aldıysanız, mutlaka kira sözleşmesine bakın. Aldığınız daireye ihtiyacınız varsa eski daire sahibi ile kiracısı arasındaki sözleşmeye dayanarak veya yeni malik sıfatıyla tapu tarihinden itibaren 1 ay içinde ihtarname tebliğ ettirip 6 ay süre tanıyarak kiracıya tahliye davası açabilirsiniz. Kira bedelleri de yeni malik olarak size ödenecektir. *Alınacak emlağın tapu kaydı mutlaka önceden kontrol edilmeli. *Kat irtifakının kurulup kurulmadığına, iskanin, yani yapı kullanım izninin alınıp alınmadığına dikkat edin. Eger alacağınız gayrimenkul inşa halinde ise müteahhidinin mali durumunu araştırın. *Müteahhidin kat karşılığı yaptığı bir inşaattan gayrimenkul alıyorsanız, müteahhitle mukavele yaparak, yaptığınız mukaveleye bitirme tarihi ve kullanılacak malzemeleri tek tek yazarak, gerekli miktarda tazminatları ilave etmelisiniz. *Alacağınız gayrimenkul kiracılı ise öncelikle kiracı ile yapılan kira kontratını incelemeniz, kiracıyla bizzat görüşmeniz ya da kiracı tahliye taahhüdü vermis ise tahliye taahhüdündeki tarih ile kontrat tarihini karşılaştırmanız gerekir. *Satış sonrası gelebilecek elektrik ve su gibi borçlardan kurtulmak için eski malikten, bu borçlardan onun sorumlu olduguna dair imzalı bir belge alın.. *Yeni Bir Ev Satın Alırken Sormamız Gereken Sorular Şunlardır:*Binanın projesi var mı? *Zemin etüdü yapılmış mı? (Zemin emniyet gerilmesi belirlenip katsayısına göre projesi yapılmış mı?) *Bina yapılırken deprem yönetmeliği dikkate alınmış mı? Hangi deprem yönetmeliğine göre yapılmış? *Projeler kim tarafından yapılmış ve bu projeler denetlenmiş mi? *Binanın ruhsatı, kullanım izni var mı? *Betonu elle karılarak mı, yoksa betoniyerle mi dökülmüş ya da hazır beton mu kullanılmış? *Yapının teknik uygulama sorumlusu kim, ilgili kişiler mi? *Kullanılan malzemeler standartlara uygun mu? Kum ve çakıl nereden gelmiş, kırma taş kullanılmış mı? (Deprem sonrasında binaların deniz kumuyla yapılması yanlış bir şey gibi gösterildi. Yanlış olan bu kuma kırma taş katmamaktır. Yoksa deniz kumu kullanılabilir.) *Yapıda kullanılan demirin özelliği nedir? Nervürlü mü, düz demir mi kullanılmış? Bu özellikler projeye uygun mu? *Bu demirler standartlara uygun mu? *Kullanılan betonun laboratuar deneyi var mı? *Proje ile yapı arasında paralellik sağlanmış mı? *Bu sorulara olumlu yanıt veriyorsak "yapımız güvenlidir" diyebiliriz. *Satış:*M.K. 634: Mülkîyeti nakleden akitler resmi şekilde yapılmadıkça muteber olmazlar. Bu sebeple gayrimenkul mülkiyetini edinmek için tapu sicil memurluğunda resmi senet düzenlenerek yapılması şarttır. Kanunların geçerli kabul ettiği bir sözleşme mevcut olmadıkça mülkiyet intikal etmez. *Vergi Kimlik Numarası ve Gerekli Belgeler;*Satılması istenilen taşınmaz mala ait varsa tapu senedi yoksa taşınmazın ada, parsel numarasını belirtir belge, hiçbiri yok ise malikin sözlü beyanı, *Satıcı ve alıcıların fotoğraflı nüfus cüzdanları veya pasaportları, *Talep, malîkin temsilcisinden geliyor ise temsile ilişkin belge ile temsilcinin fotoğraflı nüfus cüzdanı, bir adet vesikalık fotoğrafı ve temsilciliklerine ait belge (vekâletname), alıcılar arasında da bizzat işleme katılmayan var ise aynı belgeler, *Satıcının bir, alıcının iki adet, son altı ay içinde çekilmiş vesikalık fotoğrafları, *Satış bedelinin bir kısmı için kanuni ipotek tesis edilecek ise satıcının ayrıca bir fotoğrafı gereklidir. *İşlemin Mali Yönü:*Her yıl arttırılan emlâk vergisi değerinden az olmamak üzere ve yeniden değerleme oranı da eklenerek beyan edilen değer üzerinden alıcı ve satıcı ayrı ayrı binde 12.5 oranında tapu harcı öder. *Taşınmazın satıcı tarafından varsa veraset ve intikal vergisi ilişiği kesilir. *Döner sermaye işletmesinde belirlenen tarifeye göre ücret ve eğitime katkı payı tahsil edilir. *Emlak Vergi Beyannamesi :*Emlak vergi beyannamesi, her dört yılda bir genel beyan döneminde mükelleflerin bağlı bulundukları ilgili belediyelere verilir. Beyanname üzerinden tahakkuk ettirilen bina arazi vergisi birinci taksiti beyan edilen aylarda (Mart, Nisan, Mayıs ayları içinde), ikinci taksiti de Kasım ayında olmak üzere iki eşit taksitte ödenir, *Kimler Bina, Arazi Beyannamesi Verecektir?*Binanın maliki, varsa intifa hakkı sahibi. Her ikisi de yok ise binaya ve araziye malik gibi tasarruf edenler, bina, arazi beyannamesi vereceklerdir. *Velayet altında bulunan çocukların mükellef olması halinde beyanname, çocuklar adına düzenlenecek, ancak velisi tarafından imzalanacaktır. *Bir binaya müşterek mülkiyet halinde malik olanlar, hisseleri oranında mükelleftirler. *İştirak halinde mülkiyette ise malikler emlâk vergisinden müteselsilen sorumludurlar. *Beyanname, vekâletname ile verilebilir. Vekaletin bir örneğinin beyannameye eklenmesi gereklidir. *Beyanname elden verilebileceği gibi posta ile taahhütlü olarak gönderilebilir. *Genel beyan döneminde belirlenen emlak vergi değerleri Vergi Usul Kanunu`na göre Bakanlar Kurulu` nca her yıl belirlenen yeniden değerleme oranında ilgili belediyelerce otomatik olarak arttırılacaktır. Mükelleflerin bu arttırımlar için yeniden beyanname vermeleri gerekmemektedir. *Beyannameye konu olan taşınmazın el değiştirmesi halinde satıcı satışın yapıldığı takvim yılı içinde ilgili belediyeye bildirmek, taşınmazın alıcısı ise aynı takvim yılı içerisinde beyanname vermek zorundadır. *Örneğin; 04/03/2007 tarihinde satılan taşınmazı 31/12/2007 tarihine kadar, 15/12/2007 tarihinde satılan taşınmazı yine 31/12/2007 tarihine kadar emlâk vergi dairelerine bildirmelidirler. *El Değiştirmede Vergi Sorumluluğu:*1319 sayılı yasanın 30` uncu maddesinin 3239 sayılı Kanun` un 110` uncu maddesiyle değişen fıkrasınca; *Devir ve ferağ yapılan bina ve arazinin devir ve ferağının yapıldığı yıl ile geçmiş yıllara ait ödenmemiş emlâk vergilerinin ödenmesinden devreden ve devir alan, müteselsilen sorumludur, ancak devir alanın eski malike rucu hakkı saklıdır*Arsa Alırken Nelere Dikkat Etmeliyiz:*Söz konusu arsanın imar durumunun uygunluğu, dikkat etmeniz gereken en önemli husus. *Satıcının sözlü beyan değil, resmi imar durumu belgesini size göstermesi ya da bir fotokopisini vermesi gerekiyor. *Tapu senedinde ada, pafta, parseli belirtilen arsanın size gösterilen arsaya tekabül edip etmediğini kontrol ettirmelisiniz. *Arsanin bağlı bulunduğu tapu sicil müdürlüğüne giderek, tapu kütüğüne bakıp, arsanın satışı ile ilgili aleyhte serh olup olmadığını da kontrol ettirmelisiniz. *Alacağınız arsa hisseli arsa ise, alınan hissenin, hissedar olunan arsa üzerinde tespitini yapmak mümkün değildir. Parselasyonu yapılmışsa, kroki üzerinde noter tarafından tasdik edilmek suretiyle kime satıldığının belirlenmesi düşünülebilir. *Arsa alırken yatırım düşünüldüğünden, uzman bir Gayrimenkul Danışmanı ile çalışmakta çok büyük faydalar olacaktır. Aksi taktirde paranız boşa gidebilir. *Kiraya Verirken Nelere Dikkat Etmeliyiz?*Kesinlikle her iki tarafın da çıkarlarını koruyan bir kontrat yapılmalıdır. *Kira sözleşmeleri yazılı olabileceği gibi sözlü de olabilir.Ancak kanunlarda düzenlenmiş bazı haklardan yararlanmak açısından sözleşmelerin yazılı olması özellikle de tarafların önünde imzalanması en doğru yoldur. Kira sözleşmelerinde, kiraya veren kişinin her zaman gayrimenkulün maliki olması gibi bir zorunluluk yoktur. Bir kimse başkasına ait bir gayrimenkulü mal sahibinin rızası ile kiraya verebilir. *Taraflar kira bedelini Türk Lirası olarak gösterebilecekleri gibi döviz olarak da gösterebilirler. *Kira bedellerinin hangi oranlarda arttırılacağı hususunda isterlerse belirli bir oran yada yeni dönemdeki kira artış oranının tüketici veya toptan eşya endekslerine bağlandığını yazabilirler. *Kira sözleşmeleri düzenlenirken borçlardan kiracı ile birlikte kefilin de müşterek ve müteselsil olarak sorumlu olduğunun ve sözleşmenin her yenilendiği dönemde kefilinde sorumluluğunun devam edeceğinin belirtilmesi gerekir. *Depozit bedelinin tesbiti ve iadesi ile ilgili hükümlerin de sözleşmeye konulması gerekir. Depozit bedelinin döviz olarak belirlenmesi halinde iadesinde kiracı için herhangi bir kayıp olmamaktadır. Ancak depozit bedelinin Türk Lirası olarak belirlenmesi halinde tahliye tarihinde iade edilen depozit bedelinin aşırı enflasyon nedeni ile hiçbir değeri kalmayacaktır. Bunu önlemek için sözleşme tarihinde verilen depozit bedelinin kaç aylık kira karşılığı olduğu belirtilerek tahliyesinde de bu kadar aylık kira bedelinin depozit olarak iade edileceği hükmünün konulmasında büyük yarar vardır. *Kira müddeti belirtilmelidir. *Kiracının devir ve ciro edemeyeceği, ortak alamayacağı belirtilmelidir. *Kullanımdan doğan elektirik,su,yakıt gibi masrafların kiracıya ait olduğu, kullanımdan doğmayan binaya ve daireye ait demirbaş giderlerinin mal sahibine ait olduğu belirtilmelidir. *Kira bedelinin her ayın kaçıncı günü akşamına kadar ödeneceği belirtilmelidir. *Kiracının mal sahibinin yazılı izni olmadan tadilat yapamayacağı belirtilmelidir. *İhtilaf vukuunda hangi mahkeme ve icra dairelerinin selahiyetli olduğu belirtilmelidir. *Bütün bu açıklamalara rağmen kira kontratınızı düzenlerken uzman bir avukata danışmanızda fayda vardır.

Yorum Yaz